Nový stavebný zákon: Najčastejšie otázky
Prvého apríla 2025 vstúpil do platnosti nový zákon, ktorý prináša viaceré dôležité zmeny v oblasti stavebných povolení, elektronizácie procesov a riešenia nelegálnej výstavby.
Prinášame vám prehľad zmien, ktoré sa týkajú predovšetkým drobných stavebníkov. Avšak pozor, dôležité je myslieť na to, že ani ohlasované zjednodušenia procesov neznamenajú, že pri malých projektoch nie je potrebné informovať stavebný úrad a môžete sa rovno pustiť do stavby.
Debata o novom stavebnom zákone prebehla všetkým médiami. Tiež ste čítali články a príspevky na sociálnych sieťach o tom, ako vám na stavby do 50 m2 stačí ohláška? Ako si už niektorí ľudia plánujú postaviť malé domčeky? Alebo to, ako sa iní boja, čo všetko sa okolo nich zrazu bude bezbreho stavať. Až také jednoduché to ale nebude. Napriek tomu, čo sa v posledných týždňoch často píše, nie je pravda, že to, čo pocitovo považujeme za drobnú stavbu ide automaticky na ohlášku. Klasifikácia stavieb na drobné, jednoduché ,a vyhradené sa totiž nie vždy plne kryje ,s jednotlivými inštitútmi povoľovania.
Základný prehľad
Bez ohlásenia
• najjednoduchšie stavby bez vplyvu na okolie, ktoré nie sú budovami, nie sú na verejnom priestranstve, viac ako 2 m od hranice pozemku, obnoviteľné zdroje energie do 50kW, prípojky vo vnútri pozemku
Ohlásenie (30 dní)
• drobné stavby do 50 m2 ako napr. garáže, kôlne, letné kuchyne, altánky, resp. do 25 m2 a hĺbky 3 m2 ako pivnice, bazény (netýka sa to stavieb na bývanie)
• drobné stavby na verejných priestranstvách (presne vymenované v zákone, §18 odst. 3 pís. a - i) menej ako 2 m od hranice pozemku, stavby, ktoré sa číslujú súpisným číslom, kultúrne pamiatky, alebo také, ktoré môžu ohroziť verejné záujmy - stavebník podá ohlášku. Stavebný úrad vydá do 30 dní overovaciu doložku a overí projekt. V prípade, že sa tak nestane, nstáva fikcia a stavebník môže stavať.
Stavebný zámer (jednoduché stavby)
• 30 dní bez ústneho pojednávania, 60 dní, ak sa koná obhliadka alebo pojednávanie, 90 dní pre vyhradené stavby
• táto fáza musí končiť rozhodnutím - ide o vážne verejné záujmy, ktoré nemôžu byť nahradené fikciou (zákon ale zavádza aj opatrenia proti nečinnosti - ak je stavebný úrad nečinný, Regionálny úrad rozhodne, kto bude konať namiesto neho
Overenie projektu
• spolu so zámerom alebo do 30 dní, ak je predkladaný následne
Súbor stavieb
• schvaľujú sa spoločne, nie samostatne - napr. hlavná stavba spolu s prístupovou cestou k nej - ten stavebný úrad, ktorý schvaľuje hlavnú stavbu, povoľuje všetky objekty (poznámka pre vysvetlenie - špeciálne stavebné úrady, ktoré tieto objekty pôvodne povoľovali, sa stávajú dotknutými orgánmi a vydávajú záväzné stanoviská, ktoré musí stavebný úrad pretaviť do podmienok pre povolenie stavby)
Čo je drobná stavba?
• prízemné stavby a zmontované výrobky pevne spojené so zemou do 50 m2 a výškou 5 m
POZOR! Ak má táto budova slúžiť na bývanie, považuje sa za bytovú budovu, t.j. pre ňu platia pravidlá ako pre jednoduchú stavbu, nestačí ohlásenie, ale vyžaduje sa stavebný zámer!
• podzemné stavby s plochou do 25 m2
• stavby na lesných pozemkoch do 50 m2 a výškou 5 m
• nabíjacie stanice na elektromobily do 22 kW
• zariadenia na výrobu elektriny, tepla a chladu z obnoviteľných zdrojov do 100 kW
• informačné konštrukcie do 20 m2
Stavebníci si zároveň s povoľovacími procesmi v zmysle stavebného zákona musia vysporiadať aj podmienky, ktoré vyplývajú z ďalších predpisov (napr. ak je potrebné povoliť výrub, absolvovať EIA) a zjednodušenie procesov neznamená, že ich môže ignorovať.
Ako postupovať?
Proces ohlasovania začína spracovaním podania, formulárov, projektu, dokladu o úhrade a ostatných príloh. Čo majú tieto obsahovať, uvádza vykonávacia vyhláška 60/2025 Úradu pre územné plánovanie a výstavbu.
Ak nie sú splnené všetky požiadavky, resp. ak predložený projekt nespĺňa kritériá na to, aby stačila ohláška, musí stavebník absolvovať správne konanie o stavebnom zámere.
Čo je stavebná úprava?
• oprava stavebnej konštrukcie stavby (nie jej zmena) - napr. fasáda, strecha, vnútorné stavebné úpravy bez zmeny parametrov stavby
• oprava/ výmena elektrického vedenia, telekomunikačnej siete, plyn, vodovod, kanalizácia (ak sa nemenia ich trasy)
• terénna úprava - ak sa menia odtokové pomery (nejde o vkladanie výrobkov
• úprava pozemku kvôli zmene spôsobu využitia - zakladanie vegetácie, osadenie zmontovaného výrobku, vybudovanie vjazdov, spevnených plôch do 40 m2 a pod.
Čo je jednoduchá stavba?
• bytové budovy s najviac 3 bytmi, zastavanou plochou do 300 m2, 2 nadzemné podlažia a podkrovie alebo ustúpené podlažie
POZOR! Špecifikácia „do 300 m2“ neznamená - od 50 do 300, ale ide o akúkoľvek stavbu aj do 50 m2.
• stavby na individuálnu rekreáciu do 300 m2, 1 nadzemné podlažie a podkrovie alebo ustúpené podlažie
• zmontované výrobky do 300 m2, do výšky 6 m, ak sa majú užívať na bývanie alebo majú byť užívané verejnosťou
• prízemné stavby so zastavanou plochou do 300 m2 a výškou do 15 m
• oporné múry do 3 m
• podzemné stavby do 300 m2 a hĺbkou do 6 m
• informačné konštrukcie nad 20 m2
• nadzemné a podzemné elektrické vedenia, plynové vedenia a vedenia EKS
• nabíjacie stanice pre elektromobily nad 22 kW
• obnoviteľné zdroje nad 100 kW
• trafostanice
Povoľovacie orgány
• prvostupňový správny orgán - obec - v našom prípade Stavebný úrad Bratislava - Ružinov, (resp. Regionálny úrad pre ÚPaV (projekty štátom podporovaného nájomného bývania, významné investície, terénna úprava - ťažba nevyhradených nerastov)
• odvolací orgán - Regionálny úrad pre ÚPaV, ktorý pôsobí pod Úradom pre ÚPaV
• špeciálne stavebné úrady ostávajú zachované
Ako získať záväzné stanovisko?
Získanie záväzného stanoviska bolo pred prijatím nového zákona krokom, ktorý trval najdlhšie a orgán, ktorý ho vydával nemal určené žiadne lehoty, dokedy sa musí vyjadriť. Teraz sú už počas prípravy stavby dotknuté orgány (hasiči, hygienici, ochrana životného prostredia, pamiatkari...) a právnické osoby (vodárne, elektrárne, telekomunikácie...) povinné podať žiadosti a so stavebníkom komunikovať, sú stanové lehoty (30 dní, 60 dní, ak ide o zložitý projekt) a je určená aj fikcia súhlasu, ak v určenom čase táto právnická osoba alebo dotknutý orgán nezareaguje.
V prípade, že by stavebník nepravdivo informoval o tom, že nedostal odpoveď (a argumentoval by fikciou súhlasu), znamenalo by to zdržanie celého procesu, nakoľko stavebný úrad si tento stav bude overovať.
Požiadavky dotknutých orgánov musia byť v predkladanom projekte zohľadnené. Ak s nimi stavebník nesúhlasí, do 15 dní od doručenia môže na nadriadený orgán podať námietku.
Čierne stavby
Keď sa hovorí o čiernych stavbách, väčšinou si predstavíme hotely, prístavby domov alebo podnikateľské projekty v lukratívnych lokalitách. Čiernou stavbou však môže byť aj múr, ktorým ste oddelili svoj pozemok od susedovho a podobne.
Zákon umožňuje preskúmať spôsobilosť na užívanie pre stavby postavené od 1. januára 1990 do 31. marca 2025 a takúto žiadosť môžete podať až do 31. marca 2029. Stavebný úrad nenariadi odstrániť takúto stavbu v prípade, že je možné jej dodatočné povolenie alebo preskúmanie spôsobilosti na užívanie (závisí to od toho, či je stavba rozostavaná, alebo dokončená a už aj užívaná).
Zmena správnych poplatkov
Nový zákon priniesol aj úpravu výšky správnych poplatkov. Presný rozpis nájdete na webovej stránke www.ruzinov.sk
(stavebný úrad), alebo v zákone č. 145/1995.
ŠTÁTNY STAVEBNÝ DOHĽAD
Sused robí veľké prerábky a máte obavy, že zasahuje do konštrukcie domu? Prevádzka pri vašom dome robí úpravy bez súhlasu ostatných vlastníkov? Podnety na vykonanie štátneho stavebného dohľadu už nerieši Stavebný úrad pre ÚPaV Bratislava, ale Regionálny úrad ako stavebný inšpektorát (všetky informácie a kontakty nájdete na www.uupv.sk).
Všetky nové podnety na výkon štátneho stavebného dohľadu vybavuje od 1. 4. 2025 len tento úrad.
V prípade, že chcete vedieť o novom stavebnom zákone viac, môžete si pozrieť jeho prezentáciu na youtube kanáli Ministerstva dopravy SR.